Évaluation contre la valeur marchande : Comment éviter des pièges dans la vente de votre maison

Quand vous vendez votre maison, les priseurs emploient des comps (ventes comparables du marché) des propriétés locales vendues dans les six derniers mois pour évaluer votre maison. Avec le marché du vendeur se levant rapidement d'aujourd'hui, l'information âgée de six mois est histoire antique. La valeur évaluée n'égale pas toujours la véritable valeur marchande, ou ce que la maison vendra pour sur le marché libre libre.

Les agents immobiliers te donneront une analyse comparative du marché, une évaluation sans cérémonie de valeur marchande basée sur des ventes comparables. Lenders, d'une part, emploiera la valeur évaluée pour déterminer une nouvelle quantité d'hypothèque. Quelques prêteurs ont besoin de que la valeur de propriété indiquée couvre la quantité d'hypothèque plus leurs frais commerciaux en cas de forclusion. Pour cette raison, une vente peut tomber à travers si une maison se vend sur le marché libre libre pour plus que la valeur évaluée, qui se produit souvent dans la propriété chaude d'excédent de guerres offrantes.

Nous avons appris l'importance de fixer une évaluation suffisamment élevée quand nous avons vendu une propriété locative dans le lac Elsinore, la Californie. Nous avons énuméré la maison pour $234.700 vendredi. Par lundi matin, nous avons eu trois offres : $245.000, $255.000, et $260.000. Nous avons accepté celui pour $255.000 parce que les acheteurs ont eu $80.000 vers le bas, nous rassurant qu'elles ont eu les fonds suffisants.

Comme d'habitude, le prêteur a envoyé un priseur pour passer en revue la propriété. Ce priseur occupé n'a pas pris le temps de regarder toutes mises à niveau que nous avons mises dans la maison sur mesure. Encore plus mauvais, il a employé seulement des comps du rayon local d'un-mille. Puisque cette maison est près d'une zone d'achats, il n'y avait pas beaucoup de maisons vendues dans ce secteur limité pendant le semestre.

Le priseur a employé des comps six mois ; pendant ce logement de temps les coûts en Californie méridionale ont apprécié autour trente pour cent. Les ventes de six mois de précédent devraient être entrées vers le haut en valeur par $30.000 sur des $200.000 à la maison. Ceci signifie que notre maison devrait avoir été en valeur $250.000 à $260.000, d'autant plus que les acheteurs sont disposés à payer ce prix sur le marché libre libre. Pour augmenter la valeur de cette maison, lorsqu'il n'y avait pas une autre maison à trois chambres énumérée dans le secteur pour $250.000 au-dessous de (à l'exclusion des maisons manufacturées). Cependant, le priseur a évalué notre maison pour seulement $230.000 -- et nous aurions perdu la vente si l'offre n'incluait pas un acompte suffisant.

Puisqu'une basse évaluation peut tuer votre vente, la conclusion d'un acheteur avec un grand acompte te fournit un filet de sûreté. Vous pouvez également choisir un acheteur avec le crédit fort qui ne doit pas mettre un grand pourcentage vers le bas. Si vous pensez que votre évaluation à la maison pourrait devenir un problème, s'assurer que vous n'incluez pas une clause dans votre contrat de vente qui des états « sujet à l'évaluation. »

Comment éviter de basses évaluations

• Louer votre propre priseur avant la vente. Demander alors à votre acheteur ou à priseur du prêteur de passer en revue votre évaluation.
• Maintenir l'option pour approuver la société de prêt immobilier de votre acheteur. S'assurer que l'acheteur n'emploie pas un prêteur avec une histoire de sous-estimer délibérément des valeurs de propriété. Un bon agent immobilier devrait connaître quels prêteurs par habitude sous des maisons de valeur.
• Disques de subsistance des réparations et des mises à niveau, y compris des coûts. Prendre « avant » et « après » des photographies. Créer un journal organisé avec une liste des dépenses et inclure les images pour montrer au priseur pendant le rendez-vous d'évaluation. Mettre en scène votre maison pour le priseur comme vous faites pour des acheteurs.
• Fixer vos propres comparables de propriété pour s'assurer l'information complète d'utilisations de priseur. Appeler les agents immobiliers avec des maisons en engagement et obtenir les prix de ventes. Faire une liste de ces propriétés avec les nombres de téléphone de l'agent et la donner au priseur.

Ce qui à faire quand votre évaluation de vente vient dans si bas :

• Demander une autre évaluation.
• Protester l'évaluation avec la documentation de vos dépenses améliorées.
• Faire faire aux acheteurs un plus grand acompte.

Quand vous vendez ou achetez immobilier, se rappeler que l'évaluation certifiée est juste une opinion de la personne de la valeur de votre maison. L'opinion que les comptes pour toi est l'acheteur : vous voulez être sûr les valeurs d'acheteur votre maison surtout d'autres.

Fisher 2005 de copyright (c) Jeanette, tous droits réservés.