Évaluation immobilière de base

Etant donné l'intérêt courant (m'oser disent l'hystérie) lié à l'investissement dans la saleté et les bâtiments, j'ai pensé qu'il pourrait être intéressant que nos lecteurs aient un manuel rapide et sale sur l'évaluation immobilière. Ma perspective vient des années dans l'industrie aussi bien qu'une certaine heure apprenant au genou de certains des esprits immobiliers meilleurs dans le milieu universitaire.

Je séparerai (à un certain degré) l'investissement dans la résidence à un, pour la consommation, de l'investissement dans immobilier pour l'amusement et le bénéfice. La raison de cette séparation est qu'une grande partie de l'utilité ou de la valeur de la maison à un est fermée à clef dans le plaisir un obtient de la vie dans lui, ou de le consommer. Bien qu'il y ait certaines courses de moi à posséder de grands bâtiments, un complexe d'édifice - si vous, la valeur liée à la terre, aux appartements, aux bâtiments de bureau et aux entrepôts est fermée à clef dans la marge brute d'autofinancement de financement qu'ils fournissent ou fourniront. [Ce complexe d'édifice entre pour jouer avec grand, capitaux de trophée - je ne prévoirais pas qu'un quelconque de nos lecteurs acheter la pyramide de TransAmerica ou dessèche la tour, mais il y a un argument intéressant quant à pourquoi ces bâtiments méritent des primes au-dessus de leurs concurrents voisins que la discussion doive avoir lieu à une autre heure.]

Le premier principe de base à comprendre est que n'importe quels capitaux sont seulement valables au degré auquel ils fourniront la marge brute d'autofinancement de financement à son propriétaire. Il est important de voir des bâtiments de bureau, pas comme bâtiments de bureau, mais en tant que machines de création de loyer. On devrait voir la terre, pas comme saleté, mais comme option pour construire et louer dehors ou se vendre - et ainsi, créent la marge brute d'autofinancement de financement.

« Mais, JS, comment peux je décider quoi payer ces marges brutes d'autofinancement de financement ? » Et « JS, ce qui si les marges brutes d'autofinancement de financement sont imprévisibles ou sont difficiles d'estimer ? » J'entends vos questions, et elles sont les bonnes. Et c'est pourquoi il y a différentes manières d'évaluer la valeur des biens corporels.

Il y a quatre manières de base de rapprocher la valeur d'un bâtiment ou d'un morceau de terre. Il y a la méthode escomptée d'écoulement d'argent, ou de DCF, il y a la méthode de taux de chapeau, il y a la méthode de coût de remplacement et il y a la méthode comparable. Chacun a ses propres avantages et inconvénients.

DCF

L'analyse escomptée d'écoulement d'argent ou l'analyse de DCF n'est pas unique à immobilier ; en fait, cela fonctionne avec la plupart de n'importe quel bien capital. DCF est le processus de prévoir des marges brutes d'autofinancement de financement en avant pour une certaine période réaliste (n'importe quel analyste de banque d'investissement aura fait tellement des beaucoup de DCFs de dix ans que lui ou elle les verra dans leur sommeil) habituellement cinq ou dix ans et d'escompter alors ces marges brutes d'autofinancement de financement de nouveau au présent pour trouver la valeur courante du bâtiment. Je ne vais pas entrer aux coins et recoins de choisir le taux d'escompte approprié (mais peut-être un de mes chroniqueurs de camarade veulent) mais qu'il suffise de dire que le taux d'escompte approprié devrait rentrer pour rendre compte la sécurité relative des futures marges brutes d'autofinancement de financement (ou plus avec précision, le risque lié aux marges brutes d'autofinancement de financement spécifiques à ces capitaux). Les marges brutes d'autofinancement de financement incluent les loyers ou l'argent comptant qui seront broche dehors aussi bien que la valeur terminale (ou la valeur que le bâtiment cherchera à une vente (moins de coûts de transaction) à la fin de l'analyse). Au-dessous de est un exemple d'une analyse de DCF. Notification comment on pourrait évaluer le bâtiment très différemment selon le taux d'escompte à un. Supposer que le prix à la demande du bâtiment est $150 - peut-être ce ne serait pas un si grand investissement. En établissant un modèle simple exceler dessus et jouer du violon des écoulements de loyer et des valeurs terminales montrera comment sensible ces analyses sont d'égaliser de petits changements.

Les avantages à ce type d'évaluation sont que si vous êtes relativement sûr au sujet des futures marges brutes d'autofinancement de financement et comprenez le coût réel de votre capital aussi bien que le taux d'escompte correct pour ce type de capitaux, alors on peut avoir une bonne idée de quoi offrir ou de ce que vous seriez disposé à payer des capitaux. Naturellement, les inconvénients sont que si quelqu'un peut exactement prévoir n'importe quoi pendant les dix années à venir, je veux les rencontrer et les acheter quelque chose qu'elles veulent - elles valent la peine mon poids en or (aucun petit nombre je vous assure). En outre, le choix du bon taux d'escompte est un art et pas une science, en tant que telle, il est non seulement difficile, mais il est également enclin soit bricolé avec. Ou en d'autres termes, plusieurs de mes collègues (et de JS n'est pas être donné comme mieux que n'importe qui d'autre) comme moi-même ont travaillé vers l'arrière pour obtenir au prix à la demande. Ou nous avons fait le modèle et avons puis choisi le taux d'escompte afin d'arriver à une valeur qui fera en fait l'industrie du bâtiment.

Généralement je ne favorise pas ce type d'évaluation. Elle est trop sensible au jugement/aux erreurs et ne rentre pas pour rendre compte les caprices du marché. En plus, cette méthode ne fonctionne bien avec la terre, les bâtiments vides, les occasions de reconstruction ou aucun type de capitaux qui n'ont aucune marge brute d'autofinancement de financement ou extrêmement difficile de prévoir des marges brutes d'autofinancement de financement.

Taux de chapeau

La méthode de capitalisation ou la méthode de taux de chapeau est semblable à la méthode de DCF. En fait, elle est vraiment juste un raccourci pour la méthode de DCF. L'équation suivante explique ce qu'est un taux de chapeau :

Premiers prix d'achat d'achat de bâtiment de ÷ de l'année NOI = taux de chapeau

Le NOI est le revenu d'exploitation net. Le NOI est fondamentalement marge brute d'autofinancement de financement d'un bâtiment, à l'exclusion des impôts sur le revenu de service de la dette et (impôts non immobiliers). Comme exemple, si nous prenons le bâtiment de l'analyse ci-dessus de DCF et nous assumons un prix d'achat d'achat de $100 et un NOI de $10, le taux de chapeau est 10%. [$10/$100 = .10 ou 10%]. Afin d'utiliser le chapeau évaluer la méthode pour découvrir quoi payer un bâtiment, un doit seulement comprendre deux choses, le NOI prévu pendant l'année après achat et le taux de chapeau pour les capitaux semblables (et ceci signifie habituellement des locataires) sur le marché. Si vous deconstruct cette méthode qu'elle commence à ressembler à une évaluation de DCF - mais ces similitudes et pourquoi ils peuvent ou peuvent ne pas se comprendre mieux est sauvé pour une colonne postérieure.

Le NOI est le revenu d'exploitation net. Le NOI est fondamentalement marge brute d'autofinancement de financement d'un bâtiment, à l'exclusion des impôts sur le revenu de service de la dette et (impôts non immobiliers). Comme exemple, si nous prenons le bâtiment de l'analyse ci-dessus de DCF et nous assumons un prix d'achat d'achat de $100 et un NOI de $10, le taux de chapeau est 10%. [$10/$100 = .10 ou 10%]. Afin d'utiliser le chapeau évaluer la méthode pour découvrir quoi payer un bâtiment, un doit seulement comprendre deux choses, le NOI prévu pendant l'année après achat et le taux de chapeau pour les capitaux semblables (et ceci signifie habituellement des locataires) sur le marché. Si vous deconstruct cette méthode qu'elle commence à ressembler à une évaluation de DCF - mais ces similitudes et pourquoi ils peuvent ou peuvent ne pas se comprendre mieux est sauvé pour une colonne postérieure. Dans immobilier commercial, c'est la méthode la plus commune d'indiquer des prix de propriété ou de parler des évaluations. Sponsorise parlera des bâtiments « commerçant à un chapeau 8. » Cela signifie qu'un bâtiment s'est vendu à 12.5x sa première année NOI. Faire attention à tracer entre « le NOI sur place » et NOI « projeté » ou le « pro forma. » Faire attention en outre à prévoir exactement des apports en capital requis pour maintenir un bâtiment loué ou louer-capable. Puisque les taux de chapeau rentrent seulement pour rendre compte NOI, ils souvent ne différencient pas entre les bâtiments qui exigent des quantités massives de capital et de de travail de continuer et ceux qui pas.

Généralement c'est un grand raccourci pour décider si un bâtiment vaut la peine d'effectuer plus de travail dessus. L'analyse de taux de chapeau est juste un point de départ en décidant quoi offrir pour une propriété. Mais les taux de chapeau du marché d'arrangement (ou le taux moyen de chapeau lesquels les capitaux avaient exploité) est un métrique très valable. Je placerais ceci comme deuxième meilleure méthode pour évaluer immobilier.

Analyse du coût de remplacement

Est exactement l'analyse du coût de remplacement à de ce que cela ressemble. Le coût de remplacement est le coût pour recréer ces capitaux exacts dans cet endroit exact. Une bonne analyse du coût de remplacement rentrera non seulement pour expliquer des valeurs de terre et des coûts de bâtiment mais également bénéfice de réalisateur et coût comptable la dette de construction.

Bien que sponsorise souvent la parole « ceci va commercer au-dessous du coût de remplacement » que ce n'est souvent pas le cas et aussi, ce n'est habituellement pas un métrique approprié. Le coût de remplacement est sembler en arrière métrique et un qui ne rentrent pas pour rendre compte la chose la plus importante, ce que le bâtiment pourra gagner en ce moment. Se rappeler, argent comptant est roi.

Je dirai que généralement cette méthode est inutile. L'argument qui si vous achetez quelque chose sous le coût de remplacement, « vous peut seulement obtenir le mal si personne ne construit jamais ici encore » est minable. Si vous êtes des achats sur un marché vibrant avec de haute volatilité, cet argument pourrait avoir un certain mérite. Mais à moins que vous obteniez une affaire d'au loin-marché ou il y a une certaine raison de croire que d'autres acheteurs au courant n'ont pas été mis au courant de l'affaire que vous les explorez, vous devriez se demander pourquoi vous pouvez acheter quelque chose à au-dessous du coût de remplacement.

Analyse comparable

C'est la méthode la plus importante pour évaluer n'importe quel type de capitaux, mais il est particulièrement utile dans immobilier. La méthode comparable ou la méthode d'élém. recherche simplement les capitaux sur le marché qui sont semblables à celui que vous êtes acquérant et regardant ce qu'elles ont commercé pour dessus a par pied carré, par acre ou par base d'unité. Si vous payez plus, puis chacun autrement sur le marché, là a eu mieux pour être une bonne raison. Et si vous payez moins, figure dehors pourquoi.

Cette méthode est la meilleure pour que « dur évalue des capitaux » comme les bâtiments vides, la terre et les maisons résidentielles. Pour ces articles, les marges brutes d'autofinancement de financement sont inexistantes ou trop difficiles à estimer. Inclus dans cette méthode d'évaluation est un thème central, celui du marché efficace. À condition qu'il y ait les soumissionnaires suffisants et la révélation relativement juste du marché les prix auxquels les capitaux avaient commercé sont probablement la meilleure indication de leur valeur.

Si vous avez des questions plus spécifiques au sujet d'une autre méthode ou au sujet de quelque chose en cet article, veuillez ne pas hésiter à m'écrire ou à le signaler à http://www.whatbubble.com.