Finissant votre assurance hypothécaire privée tôt

L'assurance hypothécaire privée, ou le PMI, est le filet de sûreté du prêteur. PMI bénéficie des prêteurs parce qu'il garantit le paiement sur la balance des prêts non couverts par la vente des propriétés empêchées.

Si un emprunteur fait un acompte de 20% du coût de la maison, le prêteur peut généralement espérer qu'il effectuera ses paiements d'hypothèque loyalement pour protéger un grand investissement. Dans ce cas-ci, le prêteur sort en avant si l'emprunteur est forcé d'empêcher sur sa maison, parce que le prêteur prête 80% du coût de la maison, mais récupérera probablement 100% du coût de la maison. Mais, si l'emprunteur fait un plus petit acompte, tel que 3%, 5% ou 10%, et des emprunts le repos, et se transfère alors sur son prêt, le prêteur perd l'argent.

Si une maison est achetée avec une hypothèque conventionnelle et un acompte de moins de 20 pour cent, PMI est presque toujours une condition. Les indemnités d'assurance le prêteur, mais l'emprunteur paye lui. Une première prime est incluse dans les coûts de fermeture, et une quantité mensuelle dans le paiement de maison.

Le coût de PMI change dépendre de la taille de l'hypothèque et du pourcentage de l'acompte. Si l'acompte est plus de 15 pour cent mais moins de 20 pour cent, l'emprunteur payera généralement environ 0.32 pour cent de la quantité de prêt annuellement dans des primes de PMI. Cela se monte environ à $40 par mois pour une hypothèque $150.000.

Mais PMI n'est pas indéréglable. Les propriétaires d'une maison peuvent parfois éliminer l'assurance hypothécaire privée en refinançant leurs prêts -- même si ils continuent à devoir plus de 80 pour cent de la valeur de la maison. Et il y a de nouvelles lois qui exigent des prêteurs d'enlever PMI si une hypothèque ne dépasse pas 80% de la valeur d'une maison. Mais, cette nouvelle loi s'applique seulement aux prêts enregistrés après le 29 juillet 1999. Si un emprunteur a un prêt qui a été enregistré avant le 29 juillet 1999 et le pense pourraient aimer décommander l'assurance hypothécaire après quelques années, il pourrait, selon les conditions et si l'assureur permet l'annulation.

La méthode la plus commune évitait de payer l'assurance hypothécaire privée est pour qu'un emprunteur obtienne à un « prêt de ferroutage » - une hypothèque qui lui permet de faire un acompte de 20 pour cent. Par exemple, un emprunteur peut payer 10 pour cent vers le bas, obtient une hypothèque de 80 pour cent, et une hypothèque de 10 pour cent. Le prêt de ferroutage est toujours à un taux plus élevé. L'emprunteur ne paye pas PMI, mais effectue toujours un paiement mensuel, probablement pour rudement la même quantité que PMI. Un prêt de ferroutage a également un avantage d'impôt sur le revenu parce qu'il permet à l'emprunteur de déduire l'intérêt de son revenu imposable. Cependant, il ne peut pas déduire le coût de PMI.

Pour les propriétaires d'une maison qui doivent entre 80 et 83 pour cent de la valeur de la maison, la meilleure manière d'éviter PMI quand le refinancement du prêt est de trouver un prêteur qui ne vendra pas immédiatement l'hypothèque sur le marché secondaire. Généralement, pour éliminer PMI, un propriétaire d'une maison doit avoir une histoire de paiement immaculée d'hypothèque et pouvoir adapter un certain profil d'emprunteur. Les exemples de bons candidats incluent :

* Un propriétaire d'une maison qui refinance une hypothèque et n'a eu aucun paiement en retard dans la dernière année ou les deux.

* Quelqu'un qui est à peine au-dessus 80 du seuil des pour cent PMI. (Par exemple, s'il doit $85.000 sur une maison $100.000, il n'obtiendra pas probablement une coupure sur PMI, mais quelqu'un qui doit $82.000 pourrait.)

* Un propriétaire d'une maison qui est autrement solvable -- a de hauts points de crédit, un travail stable, et un bon rapport du revenu à la dette.

Même avec ces qualifications, le propriétaire d'une maison doit essayer dur de trouver un prêteur qui garde des prêts hypothécaires sur ses livres et est disposé à prendre le risque. La plupart des sociétés de prêt immobilier ne tiennent pas des prêts pour long. Elles empaquettent des hypothèques ensemble et les vendent à de grands investisseurs tels que de grands banques, compagnies d'assurance, fonds de pension de retraite et établissements tels que l'association pour prêts hypothécaires de national fédéral, connue sous le nom de Fannie Mae.

La raison de vendre des hypothèques est de libérer vers le haut l'argent pour prêter encore parce que le prêteur original obtient la majeure partie de son argent (et du bénéfice) des honoraires et de la vente du prêt, pas de l'intérêt. Les investisseurs qui achètent des piscines des prêts gagnent finalement l'intérêt que les emprunteurs payent.

PMI assure des investisseurs que leurs paquets de prêts n'iront pas le mauvais. Les propriétaires d'une maison qui mettent moins de 20 pour cent sont vers le bas pour se transférer. C'est pourquoi ils sont requis d'avoir l'assurance hypothécaire privée. Autrement, les prêts ne seront pas commercialisable.