Investissement dans immobilier résidentiel : Réalisation du mouvement positif de trésorerie

En investissant dans immobilier, il est fortement souhaitable de réaliser le mouvement positif de trésorerie un mois à la base de mois. C'est vrai même si vous comptez sur l'appréciation de valeur de propriété pour assurer la partie de votre retour désiré sur l'investissement. Si vous perdez le mois d'argent au mois, vous pouvez trouver tous vos bénéfices certains mangés vers le haut par le drain mensuel sur votre revenu. Ce sera particulièrement vrai s'il y a une diminution en valeurs de propriété pendant quelques années.

Plus mauvais encore, vous pouvez fatiguer de la sortie mensuelle de l'argent comptant, et vous pouvez abandonner sur la propriété avant que vous ayez une chance de réaliser l'appréciation désirée. Vous serez beaucoup plus confortable attendant votre propriété pour apprécier si vous faites au moins à une certaine somme d'argent chaque mois, ou au moins argent non perdant chaque mois.

Une exception à cette règle est quand vous achetez une propriété pour la fixer vers le haut et pour la renverser. Tandis que vous la fixez vers le haut, vous ne pouvez pas pouvoir la louer dehors du tout (selon la façon dont étendu le travail est) ou vous pouvez devoir la louer aux taux réduits. La marge d'autofinancemente brut négatif est partie juste des dépenses de remettre en état la propriété et sera rapidement renversée par vos bénéfices sur la vente de la propriété. Ceci suppose que vous avez correctement calculé tous vos coûts et vous ont acheté la bonne propriété.

Dans d'autres cas, nous pensons qu'il est sage de réaliser le mouvement positif de trésorerie, voici quelques tours et idées impliquant le financement de la propriété :

Des propriétés il est généralement plus facile louer plus à prix réduit à un bénéfice que les propriétés plus fortement coûtées. Il se comprend donc d'acheter deux ou trois plus petites maisons que celles les plus grandes, si votre intention est de les louer dehors.

Si vous ne possédez pas déjà votre propre maison, considérer vivre dans la première propriété de « investissement » que vous achetez. (Ceci suppose qu'il est commode de vivre dans le secteur où vous voulez investir.) les taux d'intérêt d'intérêt et en baisse des paiements sont inférieurs pour une résidence primaire. En outre, vous ne devez pas traiter les problèmes de trouver et de contrôler des locataires, du paiement aucun dommage qu'ils peuvent causer, et d'absorber le coût d'une offre d'emploi occasionnelle. Ceci te donnera également une expérience très valable en faisant face à immobilier.

Si vous vivez dans une maison pour seulement deux sur cinq ans, elle qualifie probablement comme résidence primaire du point de vue de l'IRS, et donc l'appréciation de la valeur de propriété est probablement exempte d'impôt jusqu'à un certain niveau (pour l'impôt). Vérifier avec votre conseiller en fiscalité les règles exactes. Tellement une stratégie est d'acheter une nouvelle propriété d'investissement chaque années, de phase dans elle pour les premières années, puis l'achat et le mouvement dans une autre propriété. Louer dehors le premier tandis qu'il continue à apprécier. Puisque vous vivez dans chaque nouvelle maison pendant les années premières, vous pouvez obtenir un prêt aux taux primaires de résidence, et vous aurez également les avantages fiscaux d'une résidence primaire, pourtant possédez réellement plusieurs maisons en même temps.

« Une résidence secondaire » (c'est-à-dire, des vacances à la maison) qualifie également pour des taux d'intérêt d'intérêt préférentiels. Vous devez pouvoir déclarer que vous vivez là une partie de tous les ans et vous ne pouvez pas réclamer la location de la propriété comme revenu. Il y a d'autres conditions telles que l'endroit de la propriété. Si ce les ajustements, considèrent faire à une de vos propriétés d'investissement une résidence secondaire. Vérifier avec votre prêteur pour être sûr vous savez que toutes conditions pour une maison d'être considéré une résidence secondaire avant toi sortent et l'achat un. Noter qu'avec une résidence secondaire, vous ne pouvez employer aucun loyers votre charge comme revenu. Vous devrez qualifier pour le prêt basé sur votre revenu sans considérer n'importe quel revenu locatif de la résidence secondaire.

La manière la plus facile et meilleure de réaliser le mouvement positif de trésorerie est d'obtenir à un prêt avec un taux d'intérêt ridiculement bas pour le premier plusieurs années. De nos jours, un certain nombre de prêteurs offrent des prêts « d'option de paiement ». Ces prêts offrent un paiement minimum facultatif qui commence par un taux entre 1% et 2%, qui a comme conséquence des paiements mensuels très bas. En règle générale, ces bas taux durent pendant environ 5 années. Pendant cette période, le paiement minimum augmente d'année en année par un peu très, habituellement pas plus qu'un facteur de 1.075 par an. Si vous tirez profit du paiement minimum, vous êtes chargés réellement un taux d'intérêt variable normal (tel qu'environ 4.5% aujourd'hui), mais l'intérêt que vous ne payez pas est reporté. Après les cinq premières années, l'intérêt que vous n'avez pas payé est ajouté à la quantité de prêt, augmentant la quantité de prêt par un peu relativement. Demander à votre dirigeant de prêt de calculer la quantité exacte. À ce moment-là, le prêt devient alors un prêt à taux variable standard. Ce n'est pas un problème parce que vous pouvez supposer que l'appréciation de valeur de propriété sera bien plus grande que l'intérêt reporté. Avec ce plan, vous devriez projeter refinancer ou vendre la propriété dans un délai de 5 ans, qui n'est généralement pas un problème. (De tels prêts peuvent ne pas être disponibles dans tous les états.)

Une autre manière de réduire au minimum des paiements des intérêts mensuels est d'obtenir un prêt d'intérêt-seulement. La période d'intérêt-seulement de la plupart des prêts est habituellement de 5 à 10 ans. Vous devriez projeter sur se vendre ou refinancer vers la fin de cette période.

Le taux d'intérêt que vous payez et votre acceptabilité pour des prêts spéciaux tels qu'un prêt « d'option de paiement » est sujette à votre réputation de solvabilité, votre statut d'emploi et les réservations financières (l'épargne) vous avez en main. Faire tout que vous pouvez obtenir vos points de crédit au-dessus de moyenne (au-dessus de 640 et de préférence au-dessus de 680). S'assurer vous êtes solidement employés dans une profession ou solidement engagés dans vos propres affaires ou profession pendant une période au moins d'un an, et de préférence deux, et s'assurer que vous pouvez la prouver. Les lacunes prolongées dans l'emploi peuvent rendre qualifiant pour un bas prêt d'intérêt beaucoup plus difficile. Pour finir, économiser assez haut pour faire au moins un acompte de 10%. Ceci ouvrira la porte pour améliorer des taux.

Les prêts d'option de paiement comme décrit ci-dessus exigent généralement des paiements de 20% à de 25% vers le bas. Un acompte de 20% ou plus éliminera également la nécessité de payer l'assurance hypothécaire. L'assurance hypothécaire est chargée par tous les prêteurs pour des prêts à l'acompte de de 20%, même si on ne lui énonce pas explicitement en tant que tels. Les dépenses supplémentaires peuvent être établies dans le taux (comme cela est le cas pour de prétendus prêts) « secondaire-principaux » ou à haut risque, plutôt qu'être énoncées séparément, mais elles sont là. L'assurance hypothécaire couvre le prêteur contre le risque d'un défaut, quand il n'y a pas assez de valeur supplémentaire dans la propriété pour payer au loin le prêt et les dépenses de la forclusion.

Les bouts et les idées ci-dessus peuvent vous obtenir ont commencé vers le mouvement positif de trésorerie dans vos investissements immobiliers. Il y a beaucoup d'autres idées qui peuvent s'appliquer à vos circonstances particulières ou où vous vivez ou où vous voulez investir, et non toutes les idées ci-dessus peuvent s'appliquer à toi. Nous écrivons des États-Unis. En dehors de des États-Unis, les lois et les programmes de prêt peuvent être complètement différents que ce qui précède. Demander de toute façon, svp à votre dirigeant de prêt ou conseiller financier son avis et idées de vérifier et s'ajouter à ce qui précède.

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