Investisseurs immobiliers - comment acheter pour votre loyer à propres maisons inventorier

En premier lieu, cet article est pour des investisseurs. En tant qu'investisseur, vous ne devriez (ne pas devoir) n'avoir aucune cravate émotive à aucune de vos propriétés. Vous êtes dans ces affaires pour faire un bénéfice juste et honnête, et vous vendrez vos maisons quand il se comprend de faire ainsi. Vos buts devraient être d'acheter le bas et de vendre la haute, produisent d'un mouvement positif de trésorerie tandis que vous possédez la maison et employez aussi peu de votre propre argent comme possible. OK, tellement maintenant comment devriez-vous aborder acheter une maison pour votre loyer à propre inventaire des maisons ?

Endroit : Séjour dans votre zone de confort. Si vous n'êtes pas au courant des lois et des règlements dans d'autres états, rester dans votre état à la maison. Si vous devez « toucher et sentir » (voir) vos propriétés, séjour dans une marge de conduite confortable. Si vous n'êtes pas confortable avec certains types de voisinages, si ce soit un secteur urbain de la rouille ou secteur snob d'upscale, ne disparaissent pas là. Il y a d'abondance des occasions dans votre zone de confort. Tout que vous devez faire est de les trouver et D'ÊTRE PATIENT.

Achat bas : La meilleure manière de faire ceci est de trouver un vendeur motivé. Voici quelques manières évidentes (et un certain pas aussi évident) de trouver ce vendeur :

1. Rechercher les listes de MLS dans vos endroits préférés les propriétés qui ont été énumérées pendant plus de 90 jours.

2. Examiner les disques publics pour assurer les forclusions et/ou imposer les delinquencies.

3. Lire les nécrologes dans vos endroits préférés. Il pourrait y a une maison dans le domaine qui doit être vendu.

4. Examiner les disques publics pour assurer les classements de divorce. Beaucoup de fois une maison doit être vendue pour satisfaire un jugement.

5. Annoncer en journaux locaux et sur le Web (par exemple, placer une annonce voulue libre sur le loyer de JSC à propres maisons).

6. Rechercher un secteur élevé de croissance où les constructeurs sont extrêmement en activité. Vous découvrirez qu'il y aura les gens qui ne peuvent pas vendre leur maison parce que les incitations de constructeur capturent tous acheteurs qualifiés. Ces voisinages sont habituellement très souhaitables, et il y a les vendeurs motivés incapables de se vendre. Cela ressemble à d'une occasion, pas il ? Voici votre avantage. La personne que vous essayerez de trouver pour louer la maison après que vous l'achetiez n'est pas probablement un acheteur qualifié au constructeur. Les constructeurs veulent les acheteurs qualifiés par banque. Typiquement, les gens à qui cherchent un loyer possèdent l'occasion ne qualifient pas pour une hypothèque avec une banque. Tout que vous devez faire est de faire aligner un bons locataire/acheteur pour se déplacer dedans à ce voisinage souhaitable.

7. Laisser votre bons locataire/acheteurs trouver leur propre loyer à propre maison. Si vous avez un bons locataire/acheteur éventuels qui demande votre aide (et toi si vous faites votre travail correctement), leur donner l'occasion de trouver leur propre loyer à possèdent la maison. Vous devez placer les règles de base, et ils vous penseront promenade sur l'eau. On le suggère fortement que vous développiez un rapport avec un bon agent immobilier qui suivra vos règles de base, pour prendre votre locataire/acheteurs sur des apparences (la plupart des maisons sont énumérées de toute façon) et vous sauviez la période de faire ceci vous-même.

Résultat inférieur - si vous trouvez un vendeur motivé, vous devriez pouvoir acheter la propriété au-dessous de la valeur évaluée.

Vente haute : Dans ce scénario, vendre la haute se rapporte au prix d'option que vous fixerez avec votre locataire/acheteur. Maintenir ceci dans l'esprit - si votre locataire/acheteur pouvait qualifier pour une hypothèque aujourd'hui, he/she ne serait probablement pas votre locataire/acheteur. He/she achèterait simplement une maison sans votre aide. En outre, le locataire/acheteur est probablement un locataire frustré qui veut être un acheteur. En d'autres termes, vous avez une perspective motivée, et cette perspective devrait comprendre que vous êtes une personne d'affaires qui a droit à un bénéfice RAISONNABLE en échange du risque que vous prendrez pour l'aider. Résultat inférieur - votre perspective n'est probablement pas très prix sensible, et he/she acceptera probablement tout nombre juste. À mon avis, un prix d'option juste devrait être la valeur évaluée courante (pas nécessairement ce que vous avez payé la propriété) plus une quantité égale au taux d'augmentation annuel moyen composé annuellement pour tous les ans de la limite d'option. Me permettre d'expliquer à titre d'exemple :

D'abord, essai pour garder toutes vos limites d'option à un an. Il est à l'avantage de vendeur/de propriétaire. Ainsi, supposer que vous possédez une maison avec une valeur évaluée de $150.000 et les prix avaient augmenté une moyenne de 8%. Pour un contrat d'un an, vous devriez fixer votre prix d'achat d'achat à $162.000 ($150.000 + 8% de $150.000 ou de $12.000) ; un contrat de deux ans, $175.000 ($162.000 x 1.08 = $174.960).

Mouvement positif de trésorerie : La marge brute d'autofinancement de financement est définie comme le montant d'argent que vous recevez par mois sans le montant d'argent vous dépensez par mois. Évidemment vous voulez que ce soit un nombre positif.

1. D'abord regardons comment réduire au minimum le montant d'argent que vous dépensez par mois :

Votre prêt hypothécaire : Vous pourriez mettre une grande quantité vers le bas pour réduire au minimum vos paiements mensuels, mais ce ne serait pas sage. La meilleure chose que vous pouvez faire est de trouver un bon prêteur qui est disposé à travailler avec toi. Ils sont dehors là. Un bon prêteur se rendra compte que vous apporterez beaucoup d'affaires, et plus vers le haut des honoraires avant devrait être considérablement réduit sinon éliminé. Dans le meilleur des cas vous devriez pouvoir emprunter jusqu'à 90% LTV amorti sur 30 ans sans devoir acheter l'assurance hypothécaire. Vous devriez éviter des prêts fixes de grand intérêt de taux. Vous projetez vendre la maison dans une période courte ainsi des 30 prêts à taux variable d'an avec une période à intérêt fixe de taux de 3 ou 5 ans seront bien mieux. Dans notre exemple, nous empruntons $135.000 à 5% amorti sur 30 ans. C'est approximativement $725 par mois (principe et intérêt) en outre que nous emploient des $300 additionnels par mois pour des impôts et l'assurance des biens.

Le bail : Votre locataire n'est pas simplement un bailleur. Contractuellement he/she a le droit d'aller bien au propriétaire de la maison. Pendant que tels le locataire devraient développer « fierté une attitude de propriété » et être responsables de la plupart des questions mineures d'entretien qui surgissent avec n'importe quelle maison.

Propriété : Obtenir un bon mandataire immobilier et un comptable. Ils devraient pouvoir expliquer les avantages/inconvénients de personnel contre la propriété de LLC comprenant des questions de responsabilité. Ceci vous aidera à déterminer l'ampleur (et le coût) d'assurance que vous voudrez avoir.

2. Maintenant, regardons comment augmenter le montant d'argent que vous recevez chaque mois :

Voici un fait connu peu - plus d'un 90% de toutes les personnes qui entament un loyer au au possession l'échouer d'accord pour exercer leur option après un an ! Vous rappelez-vous I dit pour essayer de garder tous vos contrats à un an ? Sans compter que la meilleure commande de maintien de vos investissements, ce fait connu peu peut être énormement avantageux te, la personne d'affaires. Maintenant, maintenir SVP ceci dans l'esprit ; si vous avez un BON locataire qui ne peut pas exercer son option, TRAVAILLER AVEC EUX. Vous devriez renégocier une deuxième année à votre avantage, mais non une qui forceraient un bon locataire à partir.

Voici l'OK, ce que vous devriez considérer (à titre d'exemple).

En utilisant l'exemple ci-dessus, un contrat raisonnable pourrait stipuler une considération d'option de $8.000 (être entièrement appliqué vers l'acompte en exerçant l'option) et un loyer mensuel de $1.100 par mois dont $100 seront appliqués vers l'acompte fournissant que le paiement mensuel de loyer a été effectué à l'heure. Après un an, assumant tous les paiements de loyer ont été faits à l'heure, le locataire/acheteur aura accumulé $9.200 en crédits ($8.000 plus $100 par mois). On peut regarder le loyer mensuel réel pendant que $1.000 assumant l'option est exercés. Si le locataire/acheteur n'exerce pas l'option pour n'importe quelle raison, ces $9.200 est renoncés par des clauses contractuelles.

Pour augmenter votre marge brute d'autofinancement de financement, offrir le locataire/acheteur de plus grands crédits en échange d'un loyer mensuel plus élevé. Par exemple, en échange de $1.300 par mois, offrir au locataire un crédit de $400 loyers pour chaque paiement de période active reçu. Maintenant, il peut être regardé comme coût net mensuel de loyer de $900, et tous les capitaux propres établis seraient $12.800. Si vous présentez ceci correctement, vous pouvez laisser le locataire négocier pour des paiements plus élevés de loyer ! Vous aurez une marge brute d'autofinancement de financement bien meilleure, et il y aura toujours un bénéfice gentil si l'option est exercée vous fournissait achètent correctement la maison. Si l'option n'est pas exercée (la chance 90%+ elle ne sera pas exercée), vous maintenez tous argents de loyer payés. Mais, encore, maintenir SVP ceci dans l'esprit ; si vous avez un BON locataire qui ne peut pas exercer son option, TRAVAILLER AVEC EUX. Vous devriez renégocier une deuxième année à votre avantage, mais non une qui forceraient un bon locataire à partir.

Utilisation aussi peu de votre propre argent comme possible : Avec la diligence et la patience, vous pourrez acheter une maison pour la valeur moins qu'évaluée. Plutôt que d'acheter la maison à la quantité réduite, payer la valeur évaluée et prendre la différence comme allocation pour transformer par exemple. Prendre cet argent sous forme de chèque de banque. En utilisant l'exemple ci-dessus, supposer que vous pouvez négocier un prix d'achat d'achat de $140.000 (c'est, en fait, faisable possible si vous faites votre travail). Dire le vendeur que vous payerez $150.000, et ils doivent te donner un chèque de banque pour $10.000.

Maintenant vous financerez 90% du prix d'achat d'achat de $150.000 qui les égales $135.000. Vous avez besoin d'un acompte de $15.000. Votre réel hors du coût de poche est $5.000 en raison de l'allocation $10.000.

Résumé : Nous supposerons que le locataire/acheteur tire profit d'obtenir des crédits additionnels de loyer, effectue tous les paiements de loyer à l'heure et l'option est exercée après la première année. En utilisant l'exemple ci-dessus (qui est basé sur un composé des affaires réelles) et n'expliquant pas des coûts divers (pour la simplicité), voici l'affaire :

1. Argent comptant dépensé - $17.300 ($5.000 sur l'acompte de poche plus $1,025/month P.I.T.I.)

2. Argent comptant reçu - $23.600 (considération de $8.000 options plus le loyer de $1,300/month)

. obligation hypothécaire 3 : $135.000

4. Reçu de la vente - $149.200 ($162.000 sans la considération de $8.000 options sans $4.800 crédits de loyer)

Bénéfice de marge brute d'autofinancement de financement = $6.300 ($23.600 sans $17.300)

Bénéfice de vente = $14.200 ($149.200 sans $135.000)

Bénéfice total = $20.500

$20.500 bénéfices se sont divisés par $5.000 sur la poche = RETOUR de 410% EN UN AN ! ! !

Si le locataire n'exerce pas l'option, elle peut seulement aller mieux.