Question immobilière d'investisseur : Rehab et vente, ou Rehab et subsistance ?

Voici une autre question impressionnante que j'ai reçue de mon conseil de discussion. La question ; Pourquoi propriété de conservation d'embêtement après elle est rehabbed ? Pourquoi pas vente elle après le rehab et DEVIENNENT PAYÉE !

Naturellement, les premières questions aux lesquelles vous devez répondre est comment émergent est votre besoin d'argent comptant rapide ? Vous pouvez probablement produire de l'argent comptant LE PLUS À COURT TERME en vendant a rehabbed fraîchement la maison. Mais, vous donnerez une grande partie loin dans les impôts venez avril prochain.

Si vous le gardez, vous vous tenez pour faire plus ! Vous apprécierez également quelques grands avantages tandis que vous pour le posséder tel que la marge brute d'autofinancement de financement, un allégement fiscal, et PLUS d'argent comptant avec la future appréciation. Vous pouvez encore tirer de l'argent comptant gentil quelques mois après l'avoir acheté quand vous refinancez (rehab de poteau) la propriété de votre argent dur (au prêt de 70% à évaluer) au financement à long terme (au prêt de 85% ou de 90% à évaluer).

La réponse courte est un investisseur va faire considérablement plus d'argent en accrochant sur une propriété après qu'elle soit rehabbed. Il y a un du côté incliné à lui. Vous devez être un propriétaire, et vous devez décider si vous voulez faire cela. Je ne pense pas qu'il est trop mauvais comme désirent ardemment landlording est fait correctement.

Laisser moi illustrer la différence en argent global entre le rehab et la vente, et rehab et loyer investissant avec cet exemple ;

Disons que des taux d'appréciation sont 5% en votre ville et le prix moyen d'a rehabbed fraîchement la propriété dans les investisseurs de voisinages que l'achat est $100.000. Disons également qu'il y a facture et de Fred.

La facture vend ses propriétés après rehabbing et fait $15-18.000 par maison. Bonne facture de garçon !

Fred garde ses projets de rehab et l'argent comptant-dehors refinance, retirant autour $10.000 par maison dans les 3-6 mois de la propriété. (Fred commerce son argent dur de rapport de la prêt-à-valeur de 70% (LTV) pour le terme, hypothèques de 30 ans à un taux d'intérêt inférieur avec un rapport de la valeur d'emprunt 85-90%. Il empoche la différence entre à ce qu'il coûte payent au loin l'argent dur et la nouvelle hypothèque moins de coûts de fermeture. Ceci établit environ à $10.000 par propriété.)

La facture (rehab et vente) fait une grande vie. Dix maisons est par an par an? le tintement $150.000-$180.000 gentil ! Le du côté incliné est que la facture doit continuer à rehabbing pour continuer à faire à cela l'année-après-année de vie et paye des impôts sur tout cet argent en tant que revenu régulier (aïe !). Ainsi ses $150.000 est par an en réalité légèrement moins.

Fred (le rehabber) fait également une grande vie. Dix maisons lui fait par an $100.000 environ dans l'argent comptant exempt d'impôt et spendable. Mais, Fred commande million de dollars dans immobilier et il entre vers le haut en année de valeur après année. En outre, Fred ne paye aucun impôt sur cet argent qu'il obtient du l'argent comptant-dehors refinance. Ce fait partie d'une hypothèque, ainsi doit être payé en arrière, n'est pas donc revenu ! J'aime cette partie !

Regardons quel Fred faisant plus étroitement.

Indiquons Fred acheté 10 maisons évaluées à $100.000, doit $90.000 sur chacun (après que l'argent comptant de 90% dehors refinancent), ainsi il commande $1.000.000 dans la propriété. S'il les garde 5 ans (assumant un bas taux d'appréciation? qui est assez conservateur) :

Année d'achat - 10 maisons X $100.000 = $1.000.000
Année 1 - Les mêmes 10 maisons X $105.000 = $1.050.000
Année 2 - Les mêmes 10 maisons X $110.250 = $1.102.500
Année 3 - Les mêmes 10 maisons X $115.762 = $1.157.620
Année 4 - Les mêmes 10 maisons X $121.550 = $1.215.500
Année 5 - Les mêmes 10 maisons X $127.627 = $1.276.270

Essentiellement, Fred fait des $50.000 supplémentaires par an pour garder 10 propriétés. Après les avoir possédées 5 ans, s'il se vend, il met $276.000 dans sa poche.

Se rappeler

- Quelques parties du pays apprécieront beaucoup plus rapidement que 5%. Estacade à claire-voie que quelques endroits les propriétés doubleront en valeur en 5 ans.
- Aucun avantage fiscal de garder la propriété n'est inclus ici. Cela égalise aux milliers de dollars en revenu réel réel.
- C'est d'UNE année de dix-maison. Disons que vous voulez « compléter dehors » à posséder 30 maisons. Bien, dans juste des années vos achats ralentiront à un filet et vous commencerez à se vendre et encaisser hors des propriétés. Je veux dire, combien dix-maison que les années à toi doivent ficeler ensemble avant que vous soyez placés pendant la vie ?
- Ce qui si vous tenez ces maisons 10 ans ? Les nombres deviennent assez passionnants.

Si vous êtes comme moi et vous ne voulez pas faire ceci pendant trop d'années, alors tenir des propriétés pendant quelques années fait beaucoup du sens, particulièrement si vous n'avez pas beaucoup d'argent personnel investi dans elles.

Ainsi laquelle de la vieille facture pauvre ? Les chances sont, facture satisferont à son besoin d'argent comptant à court terme, commencent alors à tenir la propriété. Que pensez-vous ?