Une vue d'ensemble des servitudes

L'assurance de titres est généralement associée à assurer un intérêt de l'acheteur ou du prêteur pour un morceau particulier d'immobilier. La droite d'employer une servitude est souvent considérée moins importante que le titre non encombré du colis d'assurés. Une servitude, cependant, peut de manière significative affecter la valeur du colis d'assurés. Les questions concernant la validité ou l'utilisation d'une servitude peuvent avoir comme conséquence un conflit parmi les voisins qui peuvent exiger du litige prolongé de résoudre.

À la lumière du potentiel pour un tel unpleasantness, le praticien est bien conseillé de se rendre compte de toutes les servitudes liées à la propriété pour être des assurés. La discussion suivante est prévue car une brève et générale vue d'ensemble de certaines des questions un praticien rencontrera quand une compagnie de titre est invitée à assurer une servitude ou un morceau d'affecté immobilier par une servitude. Naturellement, chaque ordre de titre aura son propre ensemble de circonstances exigeant une attention individuelle par l'examinateur de titre.

LES FONDATIONS

Une servitude est un droit non-possessory du propriétaire d'une parcelle terrain d'employer la terre des autres. Cette droite d'employer l'autre terre est limitée à un but particulier et peut être encore limitée quant à la forme d'utilisation. 1 une analyse de cette définition soulève quelques points importants. Une servitude est un intérêt pour la terre et pas simplement une droite de contrat. Le dispositif non-possessory d'une servitude la différencie du titre d'honoraires pour débarquer. Un support de servitude peut occuper et ne pas posséder la terre chargée par la servitude ; lui ou elle peut seulement l'employer pour les buts et de la façon établie par les modalités et les conditions de la servitude. La distinction signicative entre une servitude et un domaine en fief simple est que la servitude décrit la droite à l'utilisation de la terre qui est spécifique ou restrictive en nature, alors que le titre aux honoraires est la concession du titre à la terre elle-même. 3 cette différence est significatif parce qu'un propriétaire d'honoraires reçoit des droites substantives et procédurales indisponibles aux supports de servitude.

Les servitudes sont également distinguables des baux. Un bail est un juste à la possession exclusive de la propriété d'une autre personne pendant une période indiquée. La différence principale ici est entre la possession et l'utilisation. Dans le base-ball éditant Cie. v. Bruton, la cour suprême du Massachusetts a conclu que le « bail » d'un mur afin de maintenir un panneau d'affichage était en fait une servitude dans brut parce que le mur a été laissé dans la possession du propriétaire, qui maintenait toujours la droite d'utiliser le mur pour n'importe quel but pas spécifiquement accordé ou interdit par le » bail. « 

Les servitudes sont également distinguables des permis. Une grande partie du litige dans ce secteur, y compris le base-ball éditant, commence par une partie arguant du fait que la droite en question est louent-un l'intérêt irrévocable pour la partie de terre et autre affirmant que l'arrangement est un personnel révocable de permis-un droit-quand en fait l'intérêt pourrait réellement être une servitude. En conséquence, essentiellement le même arrangement s'est avéré pour constituer un bail dans certains cas, un permis dans d'autres, et dans immobile d'autres cas, une servitude.

CLASSIFICATION DES SERVITUDES

Tandis que la distinction entre les servitudes, les baux, les permis, et les domaines d'honoraires peut être quelque peu sombre, la différentiation parmi des types de servitudes est peu de clairifiant. Des servitudes sont habituellement séparées dans des servitudes appartenant et des servitudes dans brut. Une servitude appartenant est créée pour bénéficier le propriétaire d'un autre colis, connu sous le nom d'appartement dominant. Cette servitude fonctionnera au-dessus d'une autre région appelée l'appartement servient. La servitude appartenant exige donc un appartement dominant et servient. Une terre du propriétaire doit être chargée en faveur du domaine des autres. Courses appartenant d'une servitude avec la terre. Si l'appartement dominant est vendu, la servitude passera au bénéficiaire, quoiqu'on ne lui mentionne pas spécifiquement dans le document du transport. 6 de même, si l'appartement servient est vendu, le bénéficiaire prend sujet à la servitude. Une servitude dans brut n'exige pas son support au propre ou ne possède pas l'autre terre. Il y a un domaine servient, mais aucun dominant. Pour cette raison, une servitude dans brut a été décrite comme intérêt irrévocable pour la terre des autres. Si une servitude est appartenant ou dans brut est déterminé en examinant la concession de la servitude pour détecter l'intention de parties et de circonstances à l'heure du transport. Tandis que le contrat du transport n'a pas besoin d'inclure le mot « appartenant, » les cours ont souvent présumé qu'une servitude est appartenant plutôt que dans brut. Il y a une préférence de construction pour des servitudes finies appartenant de servitudes dans brut.

Cette préférence pour des servitudes appartenant peut être surmontée par un examen de la terre impliquée. Si la servitude ne bénéficie pas le propriétaire d'un morceau particulier de terre, il n'y a aucune région dominante et la servitude est dans gross.8 des servitudes que de service sont habituellement tenues dans brut. Une servitude appartenant ne peut pas être convertie en servitude dans brut. La classification de la servitude demeurera en effet dans toute son utilisation.

CRÉATION D'UNE SERVITUDE

La plupart des servitudes sont créées par la concession exprès contenue dans un accord ou un contrat de servitude ou par réservation dans un contrat. Une concession exprès, cependant, n'est pas toujours nécessaire pour créer une servitude.

Une servitude peut être acquise par prescription et implicitement comme par concession exprès. Si une servitude par prescription est appartenant ou dans brut est déterminé par l'utilisation du domaine servient. Si l'utilisation préscriptive était au profit du propriétaire d'un morceau particulier de terre, la servitude est appartenant. Si elle n'est pas pour un tel avantage, elle est dans brut. Des servitudes implicites peuvent être considérées nécessaires pour l'usage du domaine dominant. Clairement puis, elles sont des servitudes appartenant au colis dominant.

QUESTIONS D'ASSURANCE DE TITRES

Un assureur de titre sera confronté à deux soucis principaux concernant des servitudes : si la servitude peut être assurée pour une région dominante et si une servitude peut être écartée comme exception à l'assurance fournie par la politique de titre pour une région servient.

Si la compagnie de titre est priée d'assurer une servitude pour la première fois, les questions suivantes seront soulevées :

A. La servitude est-elle appartenant ?

B. Quelle terre est bénéficiée de la servitude ?

C. Les appartements dominants et servient ont-ils été possédés par différentes parties à l'heure de la création des servitudes ?

D. La servitude a-t-elle été exécutée près ou a-t-elle consenti à par tous les lienholders de l'appartement servient ?

E. Comment la servitude a-t-elle été créée, et le document la créait-il a-t-il correctement rédigé, exécuté et reconnu ?

F. Le document créant la servitude énonce-t-il son but ?

G. Le document énonce-t-il la considération ?

H. Est-ce que servitude est décrite spécifiquement en tant qu'une servitude appartenant, attache sur des successeurs et assigne ?

I. Le document de servitude fournit-il qu'il fonctionne avec la terre ?

J. La servitude indique-t-elle une durée, ou est-elle décrite comme perpétuelle ?

K. La servitude est-elle peuvent-ils un juste exclusif ou d'autres propriétaires l'employer aussi bien ?

L. Est-ce qu'événement s'est produit qui a pu avoir terminé la servitude ?

Si on satisfait l'examinateur qu'une servitude valide a été établi, la prochaine étape est de vérifier l'existence physique continue de la servitude. L'examinateur passera en revue un rapport d'inspection ou un aperçu du colis de servitude pour confirmer que la servitude est ouverte et en service. Dans quelques secteurs, une compagnie de titre peut réellement envoyer un employé pour inspecter physiquement la propriété. À la réception du rapport d'aperçu ou d'inspection, l'examinateur voudra vérifier qu'il n'y a aucune barrière ou obstruction qui interfèrent en vue des servitudes. Un aperçu incluent l'exposition la servitude dans sa description légale écrite et dans la description sur le plat. Si la servitude a été enregistrée, la suite de titres devrait couvrir le colis de servitude.

L'examinateur décidera également si des événements se sont produits puisque la création de la servitude qui a pu avoir eu comme conséquence son arrêt. Si l'appartement dominant a été resubdivided, fente dans les colis multiples ou subi un changement en service, le garant passera en revue la situation pour déterminer la viabilité de la servitude.

Ventes d'impôts

Si une servitude existante a son propre nombre d'impôts séparé de l'appartement servient, une recherche d'impôts devrait être commandée pour vérifier qu'il n'y a aucun delinquencies affectant la servitude. Si une servitude existante se trouve en dessous d'un colis d'impôts affectant l'appartement servient entier, cependant, les delinquencies d'impôts n'affecteront pas la servitude. Pour que toutes les servitudes soient créées à une fermeture, cependant, tous les delinquencies d'impôts sur l'appartement servient doivent être payés ou rachetés avant la fermeture. Un contrat d'impôts ne s'éteindra ou n'affectera pas aucune servitude sur laquelle a été créé ou au-dessus de cette propriété immobilière avant la période de la vente d'impôts, à moins que le colis vendu entier d'impôts se soit composé seulement du colis de servitude lui-même. 35 ILCS 200/22-70 (1992).

Fusion

La manière la plus subtile de détruire une servitude est l'application de la doctrine de la fusion. Le risque que le titre aux appartements dominants et servient a fusionné est une possibilité dangereuse qui doit être adressée par l'examinateur. La doctrine de la fusion déclare que si la propriété des appartements dominants et servient devient investie dans la même partie, la servitude au-dessus de l'appartement servient fusionnera dans le titre d'honoraires de l'appartement dominant et sera ainsi détruite. Comme exemple, A possède le sort 1 et a une servitude au-dessus du sort contigu 2 pour l'entrée et la sortie. Si A achète le sort 2, la fusion finie de volonté du sort 2 de servitude dans le titre des honoraires d'A et sera détruite. Une propriété d'honoraires du sort 2 donne un droit bien plus grand d'A dans la terre que la propriété de la servitude, donc les fusions plus petites de droite dans les plus grandes. Si A donne plus tard le sort 2 à C, la servitude doit être recréée par une nouvelle concession.

L'examinateur recherchera le titre des appartements dominants et servient pour rechercher une incidence de la propriété commune des deux appartements en une partie. Si une telle vulgarisation de propriété est localisée, une nouvelle servitude doit être créée, même si la propriété commune avait été séparée plus tard dans la suite de titres.

Dans un cas récent de l'Illinois, la cour d'appel a déclaré qu'une fusion se produit quand un domaine dominant et les domaines servient sont possédés par la même personne, s'éteignant de ce fait une servitude en vertu de l'unité du titre et de la possession, étant donné qu'on n'a aucun besoin d'une servitude au-dessus de sa propre propriété. La propriété des domaines dominants et servient doit être identique dans la durée, la qualité, et toutes autres circonstances de droite. Dans Ellis V. McClung, la cour d'appel de l'Illinois a soutenu que là où on ne s'est pas éteint l'évidence n'a pas prouvé que la propriété bénéficiée et la propriété sujet aux servitudes ont été tout possédées par les mêmes parties dans des circonstances identiques, les servitudes par la doctrine de la fusion. Ces circonstances ont inclus la durée et la qualité du titre. 10

Abandon

Une servitude créée par une concession, un contrat ou une réservation peut être détruite ou perdue par l'abandon volontaire du propriétaire. Il n'y a aucun devoir pour employer ou apprécier une servitude comme condition de la droite de maintenir la servitude. Par conséquent, pour constituer un abandon, là l'un ou l'autre doit être un acte manifeste que montre affirmativement et sans équivoque une intention à l'abandon à la servitude, ou un manque d'agir. Ceci porte l'implication que le propriétaire ni ne réclame ni maintient n'importe quel intérêt pour la servitude. Le propriétaire dominant doit clairement abandonner la possession ou l'utilisation de la servitude. L'abandon est complet le moment l'intention à abandonner et la renonciation de la possession ou de l'utilisation unissent. 11

Destruction par Agreement : Abrogation

Une servitude peut être terminée par un accord entre les propriétaires des domaines dominants et servient. Cet accord est souvent connu comme accord d'abrogation parce qu'il abroge ou finit la servitude. Si l'examinateur rencontre un accord d'abrogation dans la suite de titres qui termine la servitude pour être assuré, la servitude est uninsurable.

Levée d'une servitude

Si un client demande qu'une servitude soit écartée comme exception sur l'engagement de titre pour un appartement servient, la compagnie de titre aura besoin habituellement de qu'un accord bien exécuté d'abrogation soit enregistré. Cet accord doit être exécuté par toutes les parties ayant un intérêt pour l'appartement dominant. Dans certains cas, une recherche nécessaire de parties devrait être commandée déterminer la liste de parties qui devront s'associer à l'accord d'abrogation.

Ce les articles incorpore les guides de garantie de compagnie d'assurance de titres de Chicago et les manuels examinants, aussi bien qu'un article du septembre 1997 sur des servitudes par Jeffrey Rezwin et Mary Scmuttenmaer de compagnie d'assurance de titres de Chicago. Ces matériaux sont incorporés sans citation spécifique.

1. Manuel de W. Burby de la loi de la propriété immobilière S23 (3ème Edition, 1965).

2. La loi des servitudes et des permis dans la terre, le Bruce et l'Ely, P. 1-2 (1988).

3. Comté Rod de parc et département du club v. de pistolet des routes, 163 Montana 372.377 ; 517 P. 353.355 2d (1973).

4. Base-ball éditant V. Bruton, la masse 302. 54, 56, 18 nord-est 362.364 2d (1938).

5. R. Powell, la loi de la propriété immobilière, P. 430 (1987).

6. Taylor v. Lanahan, 73, Illinois APP. 3d 829, 832 ; 399 Ne 425 2d, 428 (1977).

7. La loi des servitudes et des permis dans la terre, le Bruce et l'Ely, P. 2-5. (1988).

8. La loi des servitudes et des permis dans la terre, le Bruce et l'Ely, P. 2-6 et 2-7 (1988).

9. Curtin v. Franchetti, conn. 156. 387, 389 ; 242 A. 725 2d, 727 (1968).

10. Illinois APP d'Ellis v. McClung 291. 3d 448, 459.460 (1997).

11. Service de propriété immobilière de l'Illinois, ventes et transferts, section 30:48 (1988).